KİRA ÖDEMEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR ?
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde başvurulacak birden fazla hukuki yol vardır. Bunlar tahliye davası ve tahliye talepli ilamsız icra takibidir.
KİRA ÖDEMEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR ?
Kira Sözleşmesi kapsamında kiracının en temel borcu kira bedelini tam ve eksiksiz olarak ödemesidir. Kiracı kira sözleşmesinde belirtilen ödeme gününde kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Eğer sözleşmede ödeme günü belirlenmemişse kiracı her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracının kira bedelini hiç ödememesi ya da geç ödemesi halinde kiraya veren, kiracıyı tahliye edebilir. Kiraya veren 3 farklı hukuki yol ile kiracıyı tahliye edebilecektir.
1. Kiracının Temerrüdü Sebebi ile Tahliye Davası Açılması
Türk Borçlar Kanunu ‘nun 315. maddesi uyarınca, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilecektir. Buna göre kiracı kira ücretini veya yan giderleri (aidat,ortak alan aydınlatma, temizleme vs ücreti ) ödemez ise, kiraya veren yazılı olarak kira bedelini ödemesi gerektiğini aksi halde sözleşmenin feshedileceğini bildirip en az otuz gün süre verir. Yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı günden itibaren otuz gün içinde geciken kira bedeli ödenmezse kiraya veren temerrüt nedeniyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise yetkili olan İcra Müdürlüğü vasıtasıyla uygulanır.
2. İki Haklı İhtar Çekilmek Suretiyle Tahliye Davası Açılması
Türk Borçlar Kanunu‘nun 352. maddesi uyarınca, kiracı kira borcunu ödemeyip bir kira yılı içinde kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren tahliye davası açabilecektir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kiralama süresi içinde bu şartların gerçekleşmesi gerekir. Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. Tahliye davası iki haklı ihtarın gönderildiği kira dönemi bitiminden itibaren bir ay içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. İhtarın noter kanalıyla gönderilmesi zorunlu değildir ancak mahkeme aşamasında ispat kolaylığı bakımından faydalı olacaktır.
3. İlamsız icra Yoluyla Kiracının Tahliye Edilmesi
İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri gereği, kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir. Bu ilamsız tahliye takibi yolunda hem ödenmeyen kira bedeli hem de kiracının tahliyesi birlikte talep edilebilir. İlamsız tahliye takibine ilişkin düzenlenen ödeme emri icra dairesi vasıtasıyla kiracıya (borçluya) tebliğ edilir. Ödeme emrinde kiracının ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz edebileceği ve 30 gün içerisinde borcunu ödemesi, ödemediği takdirde kiralayanının haciz isteyebileceği gibi kiracının taşınmazdan tahliyesini de isteyebileceği ihtar edilir. Kiracı ödeme emrine yasal süresi içinde itiraz etmez ve ödeme yapmaz ise ilamsız icra takibi kesinleşir. Bunun üzerine kiraya veren bu yasal sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde İcra Mahkemesi’nden kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu yol hızlı ve pratik olması sebebiyle uygulamada en çok tercih edilen tahliye yöntemidir
Netice olarak, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde başvurulabilecek 3 farklı yol vardır. Bunlar temerrüt sebebiyle tahliye davasının açılması, iki haklı ihtar çekilmek suretiyle tahliye davası açılması ve tahliye talepli ilamsız icra takibinin başlatılmasıdır. Bu yollardan hangisinin faydalı olduğunun tespit edilmesi ve olası hak kayıplarının önlenmesi adına uzman bir avukattan hukuki yardım alınması tavsiye olunur.
Av. Firdevs DERE
