KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Kira tespit davasına ilişkin kanuni düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343. ve devamı maddelerinde yer almaktadır.
Kira sözleşmesinin tarafları kural olarak kira bedelini özgürce belirleyebilirler. Sözleşmenin devamı sırasında kira bedelinin nasıl artırılacağına ilişkin de karar alabilirler. Ancak burada kanunun getirdiği bir takım sınırlamalar mevcuttur. Bu kanuni sınırlar çerçevesinde kira tespit davası/kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Kira tespit davasına ilişkin kanuni düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343. ve devamı maddelerinde yer almaktadır.
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir sözleşme olmalıdır; işbu sözleşmenin adi yazılı ya da sözlü şekilde yapılmış olması yeterlidir. Bununla birlikte davacının davayı açmakta hukuki menfaatinin olması gerekmektedir. Kira tespit davasını hem kiracı hem de kiraya veren açabilir. Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması halinde, her pay sahibi kendi payı oranında bu davayı açabilir. Kiralanan taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise bütün ortakların birlikte dava açması ya da açılan davaya sonradan katılmaları gerekmektedir.
Kira bedeli tespit davası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun genel yetki kuralı olan davalı tarafın yerleşim yerinin olduğu yer veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Kira bedeli tespit davası nisbi harca tabidir.
Kira sözleşmesinde yenileme dönemlerinde kira bedelinin nasıl artırılacağına ilişkin bir oran belirlenmişse bu orana göre artırım yapılır. Burada belirlenen oran; bir önceki kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi kaydıyla geçerli olacaktır. Bu kural kanuna göre bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır.
Taraflar arasında bir sözleşme yapılmamışsa kira bedeli tespit davası açılabilir. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu md 344/2 fıkrasına göre kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla hâkim tarafından belirlenir. Hakim bu bedeli kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirlemektedir.
Taraflar arasındaki kira ilişkisi 5 yıldan fazlaysa ya da 5 yıldan sonra kira sözleşmesi yenilenmişse bundan sonraki her 5 yılın sonunda taraflar arasında bir sözleşme yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira tespit davası açılabilir. Burada kira bedeli belirlenirken hakim, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama değişim oranı, kiralanan taşınmazın durumu( konumu, çevresi, oda sayısı, ulaşım imkanları, kira ücretine etki eden bütün nedenler) ve kiralananın bulunduğu yerdeki emsal kira bedelleri dikkate alınarak hak ve nesafet ilkelerine riayet edilerek belirlenmektedir. Örneğin 04.01.2020 başlangıç tarihli 10 yıllık sözleşme yapılması halinde 04.01.2025 tarihi itibariyle taraflar kira tespit davası açabilirler.
Kira tespit davası her zaman açılabilir, kanunda buna ilişkin bir süre öngörülmemiştir. Ancak açılacak olan dava sonunda verilen kararın ne zamandan itibaren geçerli olacağına ilişkin düzenleme mevcuttur. Buna göre:
Kira tespit davası yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa mahkeme tarafından belirlenen bedel yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önce kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış akabinde izleyen yeni kira dönemi içinde kira tespit davası açılmışsa mahkeme tarafından belirlenen bedel yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Taraflar arasında yapılan sözleşme maddelerinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm olması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılırsa işbu dava neticesinde belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemden itibaren geçerli olacaktır. Örneğin kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair madde varsa, kira yenileme dönemi 04.01.2023 ise bu yıl içerisinde açılacak olan kira tespit davasında belirlenecek olan kira bedeli 04.01.2023 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Diğer bir deyişle mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli 04.01.2023 tarihinden itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Kira tespit davasında verilen kararlar kesinleşmeden infaz edilememektedir. Bu sebeple titiz bir çalışma yapılarak dava açılması tavsiye olunur.
Av. Firdevs Dere
